新闻速看市场的“脸”在变 房地产新常态下凸显大变化
摘要：近半年多时间内，我国房地产市场再一次走到十字路口：过往的狂飙突进告一段落，多领域数据拐点开始出现。接受《经济参考报》采访的多方人士指出，随着经济步入新常态，房地产市场走势、调控方式以及开发商购房者的心态，也都发生了相应的变化。房地产业有望进入降速运行、提质增效的新阶段。https://m.kfang.com/fsbk佛山房产百科的相关问题可以到网站了解下，我们是业内领域专业的平台，您如果有需要可以咨询，相信可以帮到您，值得您的信赖！https://img.fzg360.com/sz/userfiles/image/20230302/495b95676f7a106e3414bc16eee214af.jpg
市场的脸在变：行业增速创下年比较低
数据显示，年下半年起，尽管个别地区的楼盘仍有上涨动能，但行业整体高速增长的时期已经告一段落。年，全国房地产开发投资完成额为956亿元，同比增长1％，同比增速创过去十年比较低水平；商品房新开工面积为96亿平方米，同比下降1％，降幅同样创过去十年比较低水平。
此外，年全国商品房销售面积为亿平方米，同比下降76％。回顾以往数据，自年以来，全国商品房销售面积整体呈现不断上升态势，仅年和年出现下降。据中信建投证券房地产行业首席分析师苏雪晶、易居执行总裁丁祖昱等分析人士判断，房地产行业增速趋于平缓，且这一趋势不可逆转。甚至有业内人士预测，就算全面取消限购，房地产也难像5年前那样疯狂。
这个结论主要是基于两点原因：一是国内需求结构发生变化。据民生证券研究院宏观经济研究员朱振鑫测算，目前－岁人口占比约为％，而未来十年这个数字可能降至％左右，适婚人口比例的下降，将导致住房需求的减少。此外，目前的人均住宅面积在33平方米左右，虽然明显低于美国的67平方米，但已接近大部分发达，远高于一些新兴市场。比如，英国是354平方米，日本是366平方米，韩国是平方米。香港地区则仅为平方米；二是市场供求关系发生变化。北京市房地产业协会秘书长陈志说，很多房地产商乐于将市场需求定义为刚性需求，这在当前房价水平下已经发生了变化。以北京等一线城市为例，确有很多需要改善居住条件的家庭，但没有支付能力的居多；还有很多年轻人选择了租房来代替买房。这些都表明，住房需求不见得一定是刚性需求，开发商盖的房子也不一定总能卖得出去。
的手在变：减少直接干预，发挥市场功能
行政主导的房地产调控政策持续多年，一些以抑制改善型需求、短期内控制房价为目的的做法屡遭市场质疑。从年下半年起，这一情况有了质性的改变。目前，除北上广深等一线城市外，绝大多数地区均已取消或放宽限购政策。在一些重点城市看到，随着限购政策的逐步退出，房价却未见明显大幅上涨。
年月，天津取消限购政策，比较终全年新建商品房平均交易价格9元／平方米，同比增长％；在山东省济南市，去年7月取消的限购政策也没有对房价产生大的影响，全年新建商品房销售均价8574元／平方米，同比增长559％。
在全联房地产商会创会会长聂梅生、房地产协会秘书长冯俊等业内人士看来，目前房地产市场的主要矛盾是结构上的供求不匹配，去干预化或去行政化，就是允许房地产市场自行调整，是要发挥市场在资源配置中的决定性作用。
要做的，是取消一些不再合理的干预，要敢于给市场自身一个表现的机会。调控这个词可以退出历史舞台了，改为改革或调整可能更为恰当。一些业内人士表示。
看到，近段时间以刺激住房消费为目标的新一轮改革相继在各地出现。如各地银行二套房贷首付比例调整为40％，个人转让住房营业税免征年限由5年变2年。这些改革措施的一个共同点，是专注于提升百姓住房消费能力，允许市场自发调节。
业内呼吁，原来房地产调控政策不支持改善性住房。现在既然全面建设小康社会，老百姓的幸福感也来源于住房条件的改善，就必须打地提高百姓住房消费能力，减少税费和利息负担。据我国楼市现阶段的市场特征，把鼓励政策从首次置业人群调整为改善型人群是非常必要的。
供需的眼在变：不再紧盯政策，以我为主
过去几年调研房地产市场时，一大感受是论开发商、购房者还是专家学者，采访对象句话不离调控。国五条、国十条都是大家展望市场走势的根据。而今年的一个不同现象，是各方对政策的关注少了，纷纷打起了自己的小算盘。
接受采访的一些开发商表示，严峻的市场考验正在到来。一方面，是房地产行业利润率向社会平均利润率回归。另一方面，市场竞争加剧，部分力弱的开发企业将面临市场淘汰的风险。
天津一位在房地产市场摸爬滚打二十余年的高管告诉，研究政策不如研究市场。企业拿地就能赚钱的时代已经过去，现在想卖房子，就要推出高附加值的产品。比如我们花大价钱引进一种空气循环系统，保证楼内恒温恒湿。虽然增加了成本，但可以在销售过程中增加势。不仅是我们，其他开发商也都拿出来自己的看家本领，都在提高品质上下功夫。万科集团原高级副总裁毛大庆也坦言，把房子做精才是更重要的事情。
学者分析，过去我国房地产市场是典型的政策市、货币市，非理性投资是房价速上涨的一个重要原因。但随着近年来房地产相关制度的完善，房产税立法进程的加，住房价格涨幅回落、甚至出现绝对下降，百姓住房消费理念也发生了转变，这将成为房地产市场健康发展的关键因素。
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