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标题: 谈谈：重视现金流多家房企“条红线”降档转绿 [打印本页]

作者: kaixun 时间: 2023-3-6 05:31
标题: 谈谈：重视现金流多家房企“条红线”降档转绿

近日，绿地控股、荣盛发展等房企现“道红线”降档。其中，绿地控股的净负债率降至100%以下。

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头部房企绿地控股的降档颇受市场关注。从季报数据看，房企对现金流普遍较重视，不少房企经营活动产生的现金流量净额现同比增长。

业内人士指出，经营活动产生的现金流净额是反映房企经营状况的重要指标。房企对于经营活动产生的现金流净额的重视程度也在增加。

董添

压低债务

11月1日，绿地集团披露，绿地控股的第二条红线达标转绿。绿地集团指出，绿地控股净负债率指标已降至100%以下，较原计划提前了8个月。据绿地集团介绍，2022年初，按照央行的窗口指导，绿地控股制定了“步走”的降负债路线图和时间表：从2022年6月30日起，一年降一档，到2023年6月30日前全面完成“条红线”转绿目标。2022年2月，绿地控股首条红线现金短债比提前达标转绿。

作为头部房企，绿地控股的降档动作颇受市场关注。此前，万科、雅居乐、佳兆业、荣盛发展均进入“绿档”，而祥生控股下降一档进入“档”。

部分房企披露季报后，晋级成为“绿档”企业。

以荣盛发展为例，截至2022年9月30日，荣盛发展现金短债比为105，净负债率为5889%，剔除预收账款后的资产负债率为6949%。其中，净负债率较期初下降2129个百分点。前季度，经营活动产生的现金流量净额为625亿元，相比上年同期增加13866亿元。荣盛发展成为“绿档”企业。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，“线四档”、房地产贷款集中度管理等相关调控手段取得积极成效，大部分房企现降档，部分房企风险暴露并得到积极应对，局部地区房价、地价过上涨得到有效抑制。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，在降档房企中，很多资产负债率相比行业均值依然较高，还需再接再厉，提高周转率，进一步压低债务。

关注现金流

克而瑞研究中心指出，2022年下半年以来，随着“条红线”等政策的出台，房地产行业调控持续加码。融资环境收紧，叠加降杠杆持续推进，现金流管控愈加成为行业关注焦点。房企经营活动产生的现金流净额是反映房企真经营状况的重要指标。房企对经营活动产生的现金流净额重视程度不断提升。

季报显示，截至报告期末，金科股份资产总额为394371亿元，较上年末增长347%；资产负债率降至801%，较上年末降低062个百分点；经营性现金流净额为7431亿元，同比增长56977%；“道红线”监测指标持续满足“绿档”。

数据显示，在已发布季报的128家A股房企中，有78家前季度经营活动产生的现金流量净额为正数，70家房企前季度经营活动产生的现金流量净额现同比增长，占比达到5469%。

有业内人士向证券报透露，房企现金流不能仅看会计报表中的数据，一些房企现金在项目方，因此还要关注母对现金的把控能力。

申万宏源报告显示，部分房企滞留大量资金在项目，法回到母层面，而按揭额度收紧限制房企的开工和融资。债务主体是母，而资产和现金流集中在项目。需要关注母对项目货币资金的归集能力。

适应行业变化

业内人士指出，此前金融机构提供的融资资金可用于土地款支付，期房制度下房企息占用购房人的资金，而商票拉长对供应商的账期，地产因此维持较高的利润空间。当前，行业逻辑发生改变，土地和房价持续上涨预期被打破，地产的利润空间向制造业靠拢。房企需要适应目前的节奏。

中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为，在房地产金融审慎管理和偿债高峰的双重压力下，房企需在发展中解决降负债问题。对于房企美元债大幅下跌，多家房企主动发起回购，对稳定投资人信心、缓解市场压力起到积极作用，同时展示了自身的力和流动性承压能力。随着房地产贷款投放加速，房企融资环境好转，销售回款提速，房企资金压力将得到缓解。

申万宏源监测数据显示，2022年地产行业面临境内债到期高峰，而2022年是地产美元债到期高峰。2022年地产美元债到期金额折算为人民币约3787亿元，较2022年增长40%。

许小乐表示，明年信贷环境可能呈现整体平稳、结构性宽松，主要表现为对首次置业、改善置业等刚性住房信贷的保障和支持，有利于平稳市场预期，促进房地产市场健康发展。

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