谈一谈年内物管业并购63宗 头物管企业市占率加速提升

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地产行业严冬下，不少企业开始断臂自救，相关并购也趋于频繁。进入11月份，融创旗下融创服务与当代置业旗下首服务控股联合发布公告称，融创服务拟693亿元收购首服务3222%股权。

当前，物业管理行业的市场竞争也日趋激烈，行业处于加速整合阶段，市场集中度持续提升。据中指研究院数据统计，截至2022年11月1日，今年物业管理行业内共发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2022全年交易总额大幅增长约198%。仅首季度公告披露的并购事件达15宗，披露交易总金额约115亿元，超过2022年全年总交易额。

扩大非住业态市场份额

由于收购完成后，融创服务在首服务中的持股比例超过30%，根据收购规则融创服务须对首服务所有已发行股份作出要约收购。首服务方面称，融创服务可能提出条件强制性现金要约，以收购首服务全部已发行股份。

公告显示，根据要约接纳为现金26167港元股，较首服务10月8日短暂停牌前比较后交易日收市价137港元股溢价约91%；较首服务首次公开发行及股份于联交所上市要约价24港元股溢价约9%。

截至11月1日，首服务共有10亿股已发行股份。按要约价及要约将涉及678亿股股份，倘要约获全面接纳，融创服务根据要约应付的总额将为约177亿港元。

此次收购也是继上半年完成对彰泰服务的并购后，融创服务的又一次动作。融创服务相关负责人对《证券日报》表示，收购将增加融创服务的物管规模，扩大在非住业态的市场份额，更重要的是，通过收购事项，融创服务将拥有在绿色人居服务领域的核心能力和竞争势。

同期，融创服务在管建筑面积约173亿平方米，合约建筑面积约322亿平方米，其中来自第方的面积占比仅322%，非住宅物业在管面积仅034亿平方米。融创服务的非住宅业态急需补足短板，而首服务在管面积中，非住业态占比高达60%。

物管行业并购加速

据国金证券统计数据显示，上市物管仅7月份-10月份在收并购上的支出合计已超160亿元，超过2022年全年并购总金额。

部分房企为何扎堆出售旗下物业?对此，有业内人士指出，这就和当初房企争相分拆物业板块上市一样,现金流压力是今年物业管理行业并购频发的比较主要原因。

城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《证券日报》采访时表示，楼市调控政策趋严的情况下，销售回款速度放慢，尤其是债券、非标的融资渠道被全面收紧之后，房企解决资金压力比较直接的办法就是出售资产。

中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟分析称，在房地产行业融资收紧的背景下，其影响也被传导至下游物业管理行业。年初房地产行业在“道红线”及“两个上限”的宏观调控影响下，部分房企为缓解流动性压力选择出售旗下质的物业资产，如亿达服务、富力物业、彩生活出售部分核心资产等。

牛晓娟表示，规模与布局，资源协同类并购，是现阶段行业并购的主要类型。类似碧桂园服务、万物云等企业通过收并购窗口期积极抢占粮草，继续巩固头部企业势地位及提升市场占有率，强者恒强的行业格局显现。

按交易金额排序，碧桂园服务2022年公开披露的交易总额近190亿元，占并购总交易金额的6032%。其中，年初5432亿元“联姻”蓝光嘉宝，9月份一周内约133亿元接连“鲸吞”富良环球与邻里乐控股，也为碧桂园服务增加潜在在管面积约28亿平方米。在交易金额、交易宗数以及并购标的规模上，碧桂园服务成为2022年物业管理行业当之愧的“并购王”。

对此，碧桂园服务相关负责人对《证券日报》表示，“碧桂园服务上市以来，围绕自身发展策略布局，一共收购了近20家物业。下一步的投资方向会结合发展需求，以及不断补强自身发展需要，在不同的方面，会有不同的侧重点。物管服务可能偏重住宅，商业运营、城市服务、社区增值服务偏重专业能力建设。”。

“今年年底到2022年，都是头物管企业收并购的好时机，未来会有更多企业受到债务杠杆的制约。”谢逸枫强调。