说一说：深圳土拍揽金逾450亿元 绿档企业成比较大赢家

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相对于广州、杭州、成都等城市凉意十足的二次土拍，深圳二次土拍维持了比较后的体面。9月28日，深圳年内第二批次共22宗居住用地集中挂牌出让，比较终成功出让21宗，总成交金额达45297亿元，仅1宗居住用地流拍。

来自深圳市规划和自然资源局的公告显示，在21宗成功出让的土地中，有4宗以底价成交，有16宗以转现场竞价成交，另外1宗达到比较高限价后转入摇号环节，于9月29日通过摇号确定竞得人。

对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《证券日报》采访时表示：“深圳土地资源相对稀缺，产业发展和人口流动力也均处于较高水平，房企对其市场较为看好。”

中海地产耗资127亿元拿地

据了解，此次土拍吸引了华润置地、海外发展（下称“中海地产”）、保利置业、华发股份、天健集团、金地集团等18家房企，除1宗地人竞买以外，其余平均每宗用地约有4至5家企业报参与竞买。

中海地产投资12715亿元拿下4宗地，成为比较大赢家；保利置业投入7173亿元拿下3宗地；特建发、金地集团、南山控股、天健集团、西湖股份等房企亦有所斩获。

在房企相对积极参与土拍的背后，深圳一手房市场依然坚挺。价格方面，统计局数据显示，8月份深圳新建商品住宅价格指数环比上升10%，同比上升39%，较2022年上涨50%。成交量方面，深圳中原研究中心数据显示，8月份新房住宅成交5885套，环比上升944%；成交面积636万平方米，环比上升1213%。

8月末，深圳调整土拍规则，对房企购地资金来源、资质条件和准入要求等做了调整。深圳还要求，同一企业及其控股不得参与同一宗地竞买，参与竞买的企业需提交证明材料和承诺函，一家企业比较多竞得用地不得超过3宗。

在此次土拍中，保利置业旗下的惠州保置房地产开发有限竞得3宗用地后，即被交易机构收回其竞买号码牌，权参与剩余用地的竞买。中海地产则是分别通过深圳市中海启明房地产开发有限、佛山市顺德中海嘉和房地产开发有限、东莞市中海嘉和房地产开发有限等3家子拿到4宗地块。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《证券日报》，当前土拍新规中，拿地资格审查和拿地资金审查成为核心内容，促进了土地稳健流转，保障了拿地公平。

绿档企业拿地势更明显

在此次深圳二次集中供地过程中，央企、国企为代表的绿档企业唱了主角的戏份。据统计，21宗成功出让的土地中，有多达17宗土地由国资背景的房企拿下，占比超过八成。仅金地集团、西湖股份、郑州美盛、星辉业（森业创达）等4家公众或民营房企拿下4宗土地。

资金方面，上述4家公众或民营房企拿地金额合计约4074亿元，仅占此次深圳二次集中供地总成交金额的899%。如果排除曾是深圳地方国企的金地集团，那么民营房企的拿地金额所占比例将缩减至不足5%。

W数据显示，在116家隶属于申万房地产开发行业分类的A股上市中，截至今年上半年末，有43家达到“绿档”要求，其中22家为央企或地方国企，占比过半。

IPG首席经济学家柏文喜向《证券日报》表示：“国企和央企背景的房企以及财务稳健的头部房企，论是在融资便利性还是融资成本方面都有非常明显的势。”

目前央企国企资金相对较为充裕，受“道红线”等政策影响较小。以此次拿下4宗地块的中海地产为例，贝壳研究院数据显示，截至上半年末，中海地产扣除预收账款的资产负债率为534%，净负债率为338%，现金短债比为26倍，位居“绿档”，一踩线。中报也显示，截至上半年末，中海地产在手现金117427亿元，流动性较好。受益于此，近期中海地产频繁在广州、南京等城市的二次集中土拍中出手。

陈霄认为，央企和国企在土拍中表现活跃应在情理之中。一方面，金融监管趋严，央企和国企的融资成本相对较低，在拿地方面具有一定的资金势；另一方面，土拍门槛有所提高，央企和国企核心竞争力凸显，拿地信心也更大。