说说：直击业绩会，速读房企“半年鉴”

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2022年中报季如约而至，又到了各家房企“总结与展望”的时刻。

“道红线”压力下，上半年开启的“集中供地”又给了房企新的考验，如何在稳步增长与控负债、降杠杆之间寻求平衡，成为了各家房企面临的重要课题。

在这谨慎前行的半年中，房企的业绩究竟如何调控频发之下，各家策略又会做出怎样调整本期从业绩会入手，选点勾勒房企半年“画像”。

万科祝九胜：13年来净利首降

8月30日，万科在线召开了2022年中期业绩推介会，即便定在中报季的倒数第二天，万科的受关注程度也丝毫没有受到影响，过去半年里它依然是话题度比较高的房企之一。

论是下滑幅度超预期的业绩、拿地节奏的变化、频繁现身收并购市场，抑或组织架构的调整，都积攒着外界对它的猜测与好奇。然而万科依然谨慎，管理层重申“我们是农民，老老种地，不去预测天气”。他拒绝解读政策影响，也未给出质性的未来业绩指引。

业绩会召开的前一晚，万科发布了2022年半年报，这份报告在市场引发了不小的争议：时隔13年，万科再度出现中报利润下滑。业绩走弱也影响了其股价表现，8月30日开盘后万科股价急挫5%，报收1943元，跌幅703%，今年以来万科股价的跌幅已近30%。

上半年，万科现营业收入16711亿元，同比增长142%；相较于保利地产营收增加301%，归母净利仅增07%，万科的“增收不增利”现象更为突出，报告期归母净利润1105亿元，同比下降117%；每股基本盈利095元，同比下降141%；全面摊薄的净资产收益率为498%，较上年同期下降141个百分点。

对应毛利率229%，相较去年同期减少89个百分点，主要受房地产开发业务结算毛利率下行影响，上半年其房地产开发业务结算毛利率为18%，较2022年同期下降602个百分点。

事上，盈利能力下滑是行业通病，但房企大多通过以量补价，保住利润增长，而万科由于2022年新增项目较少，导致今年上半年结转乏力，营收增幅不大，加之毛利率下行，使得利润出现减少。

会上面对投资者的提问，总裁祝九胜形容，“像一个考试没考好的学生要对老师做解释，心里很忐忑。”

他坦言净利润同比下降有方面原因：一是销售规模增长有限，二是毛利率下降稍，是转型业务的效果还没有真正体现出来。

祝九胜说，这几年来，万科开发业务、销售业务的增速相对都有限，上半年的结算收入增长了119%，增速跟同行相比是比较低的水平。与此同时，毛利率下降太，受地价房价比不断上升等影响，万科税后毛利率从24%降至18%，未扣税毛利率从32%降到23%，销售增长不足以对冲毛利率的下滑。此外，转型业务带来相关影响，效果还没真正体现出来，还需要时间。

他反思新业务有很多检讨的地方，说万科当时对完成这个过程所需要的时间、碰到的难度、需要建立的能力严重估计不足。

对于毛利率是否触底，祝九胜并未给出明确的回复，财务负责人韩慧华坦言这一趋势还将持续一段时间，“2022年以来万科的地售比一直在上升，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端到结算端还有一个过程，万科未来这两年毛利率还是有一定的压力”。

销售端，上半年万科现合约销售金额35443亿元，同比增长106%，其中合约销售额中867%来自住宅，商办占91%，其它配套占42%。对应销售面积21917万平方米，同比增长55%，以此计算，合约销售单价为16171元平方米。

对应到区域来看，上海区域依然一家独大，688万平方米销售面积和13222亿元销售额分别占比集团305%和373%，双双位列首。北方区域和南方区域依次现销售额7459亿元和7216亿元，占比21%和204%，去年中西部区域一分为二，分开的中西部区域和西北区域销售额分别为5455亿元和1585亿元，占比154%和45%。

五个区域的格局在万科的版图中并未沿袭太久。

今年6月，万科再度启动组织架构调整，上海区域和南方区域不变，北京、中西部一拆为二。调整完成后原有的南方、上海、北方、中西部、西北五大区域被拆分为北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北七大区域。

从业绩数据来看，组织架构的调整似乎并未让万科激发更多的动力，相反没有被拆分的上海区域反而凭借着辖区内经济发展势进一步巩固了其在集团的地位，不断提高业绩集中度。以此来看，北方区域和中西部区域拆分后，上海区域的业绩领先情况将进一步扩大。

相较于同行积极囤土，万科在拿地端经常被质疑“佛系”、“保守”，即便管理层曾数次重申“以销定投”，但过去几年拿地不足的“后遗症”已经开始让其今年的业绩增长面临较大压力。2022年，万科全年新增项目权益面积同比2022年下降了10%，2022年基本持平，2022年拿地面积大幅下降了169%。

今年以来，万科一改过去几年的投资风格，上半年新增项目95个，总规划建筑面积15059万平方米，权益规划建筑面积11014万平方米，项目总地价11263亿元，权益地价总额约8865亿元，是去年同期权益地价总额3213亿元的276倍。

这其中除了公开市场，万科还频频在二级市场现身，除了从蓝光和华夏幸福处“捡漏”，其还卷入恒大的合作绯闻中。对此，祝九胜表示，万科和恒大过往就有一些项目层面的合作，比较近几个月双方有接触也有一些探讨，但目前没有质性的更多的合作。至于蓝光，项目层面仅收购了蓝光3个项目，他否认过去一年多有和华夏幸福总对总接触的项目层面的合作和谈判。

与泰禾的合作是否会不了了之祝九胜回应称，“一直有一个小组密切地联系，在帮泰禾把关一些专业问题，也给他们一些建议，符合条件的仍然会履约。”

首席运营官刘肖形容“整个土地市场供应端呈现多元化的特质，包括土地两集中、收并购、城市更新等”。他说，过去年，万科在项目层面的收并购占到整个开发业务投资额的比例接近40%，未来万科的投资策略会根据城市和政策的变化等相应的发生变化。

其他业务方面，上半年万物云现营业收入1038亿元(含向万科集团提供服务的收入)，同比增长333%。其中住宅物业服务收入571亿元，占比55%；商业物业及设施服务316亿元，占比304%；智慧城市服务63亿元，占比61%；社区生活服务收入56亿元，占比54%；万物成长收入32亿元，占比31%。

金地凌克“绿档”“提速”平衡木

踩着财报披露“终止线”，金地集团交出了“中期答卷”。

8月31日，金地于线上召开2022年上半年业绩会，董事长凌克，携董事兼总裁俊灿、副总裁兼财务负责人韦传军、董秘徐家俊等高层现身业绩会，介绍上半年经营成果并答问。

业绩会上，对于投资者比较为关心的未来发展规划，凌克数次强调，“将继续秉持‘平衡发展观’，努力追求销售规模和利润总额的持续均衡增长”，并称未来也会持续保持这种发展风格，将通过不断提高投资质量和经营效率来现这种均衡增长。

维持“绿档”

今年上半年，金地现营业收入34274亿元，同比上升7245%；归母净利润1825亿元，同比下降3879%；毛利率1736%，较去年同期减少1961个百分点。

整体毛利率的下行主要是受房地产业务结转毛利率大幅下滑影响。

今年1-6月，物管业务、物业出租及其他业务对应的毛利率较去年同期均有所上升，分别为868%、4742%；仅房地产业务结转毛利率出现大幅下滑，同比减少2535个百分点至1425%，且房地产业务结算收入占总营收的858%，一定程度上拖累了整体毛利率。

业绩会上，凌克解释，“2022年-2022年期间部分城市地价处于周期高峰，但后续销售时又遇到限价等管控措施，因此销售毛利率较低。随着这部分高地价项目进入结转高峰，结转毛利率因而随之下降。”随后，韦传军也补充道，今年上半年，位于杭州、天津、合肥等低毛利地区的7个项目集中结转，结转毛利率仅有87%，却占据了期内房地产开发结转收入超50%的比例。

他自信下半年将迎来改善，“预计下半年待结转货值充裕，且毛利率水平会较上半年有所提升，全年结算收益预计较上年也会有一定增长。”根据修订后的全年竣工计划1450万平方米，较2022年际竣工面积增长32%。上半年，已完成竣工面积354万平方米，约占全年的24%，下半年的待竣工面积达76%，待结转货值充裕。

以“道红线”来看，金地上半年末剔除预收款项后的资产负债率为6944%，净负债率较期初有所上升至6959%，剔除受限资金后的现金短债比119倍，维持“绿档”水平。

加速拿地

上半年，金地累计现签约销售金额16283亿元，同比增长6022%；累计现签约销售面积753万平方米，同比增长5527%。其中，上海、南京两城销售额分别突破200亿元、150亿元。

按今年2800亿元的销售目标计算，金地在上半年已完成了58%的任务。凌克在业绩会上介绍，2022年-2022年的销售规模复合增长率约25%，未来还将持续完善投资布局，提升集团销售规模与综合竞争力。

在外拓投资方面，金地扩张的脚步继续加。上半年，其共获取土地81宗，新增土储约1247万平方米，其中权益储备531万平方米；总投资额约924亿元，权益投资额约411亿元。

若按签约金额和拿地总投资额粗略计算，其上半年拿地销售比为5675%，超过监管要求的40%红线。

对于《国际金融报》提出的“踩线”的投销比是否会对其下半年的拿地计划有所影响，凌克回答道，“财务状况稳健，坚决不追高，理性投资，通过扩布局、抓周期、广泛覆盖和参与等方式合理地控制项目的获取。”同时，他也表示，自2022年开始加大拿地力度，持续补充土储，其中71%均布局于一二线城市，后续也将保持适度的投资规模，先在销售市场趋于稳定、地价相对合理的城市中进行投资。

截至6月末，金地总土储6729万平方米，权益土储约3515万平方米，已在全国78个城市有所布局。　

融创开启高质量发展新时代 头部势稳固

8月30日，融创控股有限（01918HK，下称“融创”）发布2022年半年度报告。上半年，融创销售规模持续增长、行业排稳居前列、财务指标安全稳健。

核心指标全线增长 盈利状态良好

报告显示，上半年，融创收入9582亿元，较去年同期增长239%；毛利润1998亿元，较去年同期增长125%；归母净利润1199亿元，较去年同期增长94%；每股收益262元，同比上升87%。

论营业收入还是净利润等核心指标，融创均保持了稳步上升的态势，显示出在新的市场环境和新的发展周期下，融创依然保持良好的盈利状态，成长动力十足，头部势也得到进一步巩固。

2022年，均衡稳健战略初见成效，融创进一步坚定战略目标，提出“四更”经营准则：更安全、更从容、更长期、更有价值。凭借“四更”经营准则迅速跻身行业前列。

销售大增 回款率保持高位水平

从销售方面来看，今年上半年，融创连同其合营及联营的合同销售金额约为3208亿元，较去年同期增长约64%。行业销售排稳居前四，增幅远超行业均值。

业绩大幅增长的同时，融创回款率也保持高位水平。

在过去的3个完整财年中，其经营活动产生的现金流净额持续为正。截至2022年6月30日，融创在手现金1232亿元，其中非受限现金1011亿元，较2022年底提升24%。高销售高回款，现金流更为充盈。融创在现金流层面呈现出更充裕态势，也为其可持续发展提供了重要保障。

从销售结构来看，融创深耕核心城市群的领先势凸显。在长角，融创完成1141亿元销售额，在西部核心城市、环渤海分别完成791亿元、637亿元。其中，北京、上海、成都等9个城市销售额超100亿元；在杭州、武汉，融创半年销售额超过200亿元。

财务稳健 融资结构持续改善

“线四档”背景下，融创紧跟政策，施“降杠杆、化资本结构”更均衡高质量的发展战略，目前成效显现，各项负债指标得到持续改善化。

截至报告期末，融创净负债率为866%，较2022年末下降94个百分点；非受限制现金短债比升至111；剔除预收账款后的资产负债率降至76%。“道红线”指标得到持续改善。

截至6月30日，总资产12万亿元，较去年底提升9%，一年内到期有息债务总额910亿元，短债占总有息负债比重下降至30%行业低位，债务结构良性，财务弹性更趋强韧。

另一方面，融创的融资结构持续改善。2022两次发债利率分别为595%、65 %，均为上市以来比较低水平，也低于《房地产百强企业研究报告》发布的房企债券融资平均成本7%。融资成本下降，融创债务结构得到进一步化。

基于融创综合向好的表现，多家国际评级机构给予其全面提升评级：2022年上半年，标普将融创主体评级上调至BB，展望稳定；穆迪及惠誉将其评级展望升至正面。摩根大通也看好融创强劲的基本面、较高的净利水平、以及预期将持续下降的财务成本与杠杆水平，维持 “买入”评级。全球领先的ESG评级S也将融创提升至“低风险”评级，评分位列70家境内参评房企首位。

审慎土储 提升土地质量

在土地储备方面，2022年上半年，融创新增权益土地储备约1708万平方米，新增权益货值约2135亿元，截至6月末的连续12个月累计权益拿地销售比约为285%，其中上半年权益拿地销售比约为379%。

截至2022年6月30日，融创权益土地储备约164亿平方米，预计下半年可售资源超过6600亿元，其中29%位于长角地区，25%位于西部核心城市区域，20%位于环渤海区域，13%位于中部核心城市地区以及13%位于华南地区。

下半年，融创将主动控制拿地总量及节奏，审慎获取高质量土地，预计权益拿地销售比控制在20%以内,全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。未来，融创将提高全资项目占比，化现有合作模式，选资金力强劲的合作方，以成立长期平台的模式进行合作。

数字化运营 以品质打造核心竞争力

新形势下，回归产品本身、关注品质、向管理要效益是房企寻求可持续的高质量发展的重要手段。融创主动适应行业变革趋势，根据自身发展战略、业务全面推进数字化建设，以现降本增效。

融创将数字化作为年规划重要任务之一，数字化建设工作主要覆盖地产、服务及文旅业务板块。

其中，地产板块着力推进从BIM设计、智慧算量、集采平台、智慧建造、在线销售平台、客户关系的全链条数字化运营，基于透明、公正、体验好的底层逻辑，为客户创造价值，并支持提升决策和运营效率。服务板块则将技术与业务深度协同，构筑线上线下一体化智慧化服务能力；文旅板块着力通过智能化建设提升用户体验、赋能精准营销、现精细化运营及管控，现管理降本增效。

产品力一直是融创核心竞争力之一，继2022年获得克尔瑞“房地产企业产品力TOP 1”、2022年获得亿翰“房企超级产品力TOP 1”之后，在2022年上半年再获中指院“房地产产品力秀企业TOP 1”的殊荣。

品质竞争时代，凭借领先行业的强产品力，融创将握有更大的先发势，并在复杂的竞争环境中，保持稳健发展和持续领跑。

“地产+”成为“第二增长曲线”

在稳健盈利的前提下，多元化发展成为衡量房企估值能否提升的关键。融创主动调整变化，将服务、文旅等在内的“地产+”业务打造为企业的“第二增长曲线”。

融创在地产主业稳步增长同时，“地产+”业务也得到速提升。

去年底，融创服务控股有限（06HK，下称“融创服务”）于香港联交所主板单独上市，此举将有利于加速融创物业管理业务建立头部企业的竞争势。上半年，融创服务营收332亿元，同比增长85%；归母净利润61亿元，同比增长154%。净利率为19%，较去年同期上升5个百分点。

截至6月底，融创服务在管建筑面积17亿平方米，合约建筑面积32亿平方米，第方外拓项目占在管面积比例39%，较去年底也增加了7个百分点。

融创服务与地产开发主业密切互动、互相赋能，成为融创储备的未来长期增长点，并将助益于融创更均衡、高质量发展的达成。

上半年，融创文旅营收261亿元，同比增长166%，经营利润大幅提升至44亿元，客流量7201万人次，同比上升103%。

融创文旅旗下冰雪业务，上半年迈出稳健向前步伐，不但收入大幅增长，还形成了覆盖7省份、35座城市的战略布局，建立了业务的高护城河。拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇4大板块，汇集了城市综合体、融创乐园、融创茂、雪世界、高端酒店群、海世界、会展中心、民宿、小镇集群等10余种城市综合业态。

未来，融创将积极融入战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化，进一步坚定“更安全、更从容、更长期、更有价值”的均衡高质量发展的战略方向，持续为员工、客户、股东、社会创造价值。

·CIS·　

不抢“地王”，新力想广交朋友

跨过千亿门槛后，“黑马”新力控股放缓了拿地步伐。

今年上半年，新力通过招拍挂、收并购、合资合营等方式获取5宗地块，其中江西省2块、长江角洲地区3块，权益地价合计约2182亿元。

这一拿地金额不及去年同期的成。2022年上半年，该以权益代价9294亿元的价格拿下22宗地，其中7宗位于江西省，长江角洲有12块，剩余的则分布在大湾区、华中等地区。

“拿地数量不多，但参与度高。”新力常务副总裁刘翔在业绩会上如此总结上半年的拿地情况。

8月31日，新力在线上召开2022年中期业绩发布会，除刘翔外，董事长兼行政总裁张园林、副总裁李想、运营管理中心副总经理涂菁、首席财务官许进业等管理层皆列席参会。

关于拿地保守的原因，刘翔坦言，上半年对于一些热门城市及地块，新力都有进行研判或参与，“比较后觉得算不过来账，我们就避开了一些热门城市，热门‘地王’项目”。

按管理层所言，现千亿规模后，新力未来会更加注重质量而非盲目冲规模。刘翔称，未来3年至5年，会更积极谨慎，坚持在已有的四大区域继续深耕。同时，也会在产业勾地、项目合作方面继续加大力度，“在公开市场拼抢‘地王’不是我们仅有的拿地方式”。

合作开发在房地产行业十分常见，新力对这一模式也颇为熟悉，该通过合作开发的项目不在少数。在涂菁看来，合作开发项目数量的多少并不是重点，如何获取质土储并保证合理的利润空间才是核心。

这导致了权益销售比低于行业平均水平，业绩“水份”也备受外界诟病。截至6月末，新力现总合约销售额58789亿元，应占权益销售额为2704亿元，完成了全年销售目标的51%，销售权益比例约为46%。

这一水平远不及2022年TOP 100房企7373%的平均销售权益比例，而从拿地动作来看，偏低的销售权益比在新力未来的发展中或仍将存在。

《国际金融报》注意到，该上半年斩获的5宗地块中，有3宗权益占比在30%左右，在总拿地数量中的占比达60%；其2022年同期所拿地块中仅有3宗地的权益占比低于50%，占比为1364%。

上半年，新力现营收11219亿元，同比增长289%；对应归母净利润同比下跌706%至764亿元；少数股东应占净利润则同比增长16087%至128亿元。

由于运营规模扩大及交付建筑面积较去年同期增长，新力上半年的销售成本同比增长446%至8781亿元。受此影响，毛利同比下跌728%至2438亿元，对应毛利率为217%，较2022年同期的302%下降85个百分点。

刘翔对此表示，毛利率下行是行业所面临的共同问题，“放到整个行业来看，新力的毛利率还是相对比较稳定”。他指出，将通过更精细化的措施治理，以此对冲未来行业可能面临的毛利率下行风险，如坚持审慎灵活的拿地策略等。

张园林亦称，在政策的调控下，新力下半年的主要任务仍是抓销售、抓回款，保证现金流稳健。

上半年，新力的销售推盘去化率在65%左右，回款率约为78%，低于2022年房企销售回款率平均值87%。刘翔解释称，这主要是由于局部区域银行放贷额度收紧，“回款率还有进一步提升的空间”。

债务方面，截至6月末，新力约有133亿元的债务将在一年内到期，其中包括笔共计696亿美元的美元债，39亿元的境内开发贷，46亿元的信托及资管。

许进业指出，将采取较为保守的策略，会先预留一些手上的自由资金或经营上的资金偿还美元债。另外，按照规划，新力也将利用销售回款偿还部分境内开发贷及信托资管债务。

上半年，新力的融资成本为87%，较2022年末的91%略有下降。同期剔除预收账款后的资产负债率为735%，净负债率505%，现金短债比11。李想称，有信心在一年内现“道红线”的达标。

合景泰富：全年1240亿目标不变

上半年土地市场的火热行情下，有企业为进高线城市豪掷千金“囤粮”，亦有企业为保利润理智投拓、避开热点城市曲线“补仓”。如今，随着中期财报季进入尾声，拿地“保守派”的单中又多了一家粤系房企——合景泰富。

据管理层透露，截至6月30日，合景泰富仅通过招拍挂在广州、天津共获取2个新项目，总面积51万平方米。2宗地权益地价为9亿元，新增土地权益比例72%。

这一拿地力度远低于行业水平。“我们有一定的收并购及产业引入的多元运营能力，在获取土地方面的渠道是多样的，并不一定要依靠招拍挂市场。”对于在公开市场表现如此保守的原因，合景泰富运营副总裁徐康亮在业绩会上解释说道。

8月30日，合景泰富在线上召开中期业绩会，除徐康亮外，地产业务首席执行官兼执行董事蔡风佳、主席兼执行董事孔健岷、财务资金副总裁妍萍、投资者关系及资本市场部境外融资副总裁怡珊也皆在会议上现身。

徐康亮坦言，城市旧改项目将会是未来获取土地资源的重要方式，“我们要拿到相对而言合理利润的资源和土地”。

目前，合景泰富正在推进的旧改项目有36个，总可售货值约8400亿元。今年已中标3个项目，预计下半年将新增中标5个项目，预计今年供应货值100亿元。

从业务结构来看，旧改项目是保证利润的重要部分。按孔健岷所言，旧改项目的毛利率水平在30%-40%之间，“这有助于全年整体毛利率维持在30%左右”。

上半年，合景泰富毛利率为3006%。虽较2022年同期下降22个百分点，但仍超过2022年行业267%的平均毛利率。

尽管毛利率处于高位，但上半年多项经营指标依然算不上好看。截至6月末，合景泰富现营收12974亿元，同比增长03%；毛利则同比下跌67%至39亿元。

合景泰富的收入主要来自物业开发、物业投资及酒店营运，由于交付面积减少，上半年来自物业开发的收入同比减少21%至12189亿元。对于毛利的下降，将其归咎于总销售成本的增加。截至6月30日，合景泰富的销售成本约为9074亿元，同比增长36%。

此外，因合景悠活分拆后的服务费法被抵消，合景泰富上半年销售及营销开支同比增加869%至783亿元。同期融资成本较2022年上半年增长3962%至763亿元，投资物业公允值收益也由去年上半年的352亿元变为-06亿元。

包括上述因素在内的多项变动拉低了利润水平。上半年，合景泰富现归母净利润2753亿元，较2022年上半年下降2171%，的少数股东净利润也同比下降3009%至101亿元。

这一变动与上涨的少数股东权益颇为不符。《国际金融报》注意到，从2022年至今，合景泰富的少数股东权益一直在不断增长。截至6月末，这一指标较2022年末增长6528%，占总权益的比例也由2022年底的1926%提升至2771%。

不断增长的少数股东权益在未来或仍将持续，正在洽谈出售部分旧改项目股权的事宜。孔健岷透露，目前有不少国有企业看中了的旧改项目，若价格合适，合景泰富不排除会出售部分股权的可能，“主要看资金情况还有项目溢价情况”。

上半年，合景泰富销售额同比增长53%至562亿元，完成全年销售目标的4532%，对应销售面积287万平方米。74%的销售额来自粤港澳大湾区及长角区域，二者占比分别为43%、31%。

关于业绩增长预期，孔健岷表示，维持全年1240亿元的销售目标不变，“希望未来现有质量的增长，同时保持双位数的增长”。

其指出，在土地限价、售楼限价、利润率稳定的情况下，合景泰富比较重要的还是做好自己，提升项目销售速度。据管理层透露，全年共有超20个全新项目入市，下半年可售货值为1230亿元。

债务方面，截至6月末，合景泰富负债总额181204亿元，其中一年内到期的债务金额为235亿元。“道红线”来看，剔除预收账款的资产负债率较2022年末下降33个百分点至718%，净负债率降至541%，现金短债比提升至18。

“估计不用等到年底，我们就会达到‘绿档’。”对于“道红线”达标的时间，管理层如此说道。另外，对于近期讨论度颇高的商票，孔健岷表示，商票非常少，“我们主要是使用现金支付或者发行ABS，如商业物业ABS等”。

其还称，“道红线”达标后，将会加大收并购力度，若碰见毛利率较高或其他合适的项目还是会积极获取，主要围绕粤港澳大湾区及长角区域。